Posséder un ou plusieurs biens immobiliers, c’est peut-être beaucoup de cashflow, mais c’est surtout beaucoup de paperasse… Il y a du suivi, de la gestion, des papiers à remplir, des échéances à anticiper. Je vais vous partager ma méthode, les erreurs que j’ai faites ainsi que les solutions que j’ai choisies pour moi.
Un comptable : le minimum syndical pour un investisseur.
On me demande parfois s’il ne vaut pas mieux faire sa comptabilité soi-même histoire d’économiser un peu d’argent. Qu’on se le dise : si vous réfléchissez comme ça, vous vous trompez de combat. Premièrement, si la comptabilité en nom propre et en nu est relativement simple, en LMNP ou en société elle devient assez complexe. Se passer d’un comptable peut donc devenir très casse-gueule si vous avez un ou plusieurs biens en LMNP, ne serait-ce que par rapport à l’amortissement.
Pour rappel, l’amortissement consiste dans l’étalement du coût des différentes parties d’un bien immobilier sur toute la durée d’utilisation. Il s’agit donc d’enregistrer, dans la comptabilité du loueur en meublé, la perte de valeur progressive d’un bien immobilier ou mobilier afin de réduire son imposition. Il y a des grilles pour évaluer la perte de valeur des différents éléments qui composent le bien : par exemple, la peinture n’aura pas la même longévité que la plomberie. Et ces grilles, elles ne s’improvisent pas. C’est des calculs à n’en plus finir, et je ne sais pas pour toi, mais mon temps est précieux, et je suis sûre que le tien aussi. Je suis certaine que tu pourrais en faire autre chose.
Bref, ma philosophie, c’est de cesser de grapiller les fonds de tiroirs pour économiser 2 ou 3€. Mon échelle de réussite, c’est le million, et on ne devient pas millionnaire en perdant son temps sur quelques centaines d’euros par an qui seront, pour le coup, très bien utilisés ici. Comptable, c’est un métier, et ce n’est pas le mien.
Se faire un calendrier avec les grandes échéances administratives et fiscales.
Que n’ai-je vu de d’investisseurs distraits oublier de faire la déclaration de leurs biens, de leurs revenus, ou tout simplement oublier de faire appel à un comptable ou adhérer à un CGA dans les temps… et je ne vais pas juger ! car justement, l’administratif, ce n’est clairement pas mon fort.
Exemple : j’ai oublié la CFE cette année :’). Le fisc, lui, il ne m’a pas oublié. Mais, il a été sympa : il m’a envoyé un courrier en m’expliquant qu’en l’absence de déclaration de ma part, il s’est débrouillé et s’est tout simplement basé sur mon exercice comptable LMNP de l’an passé. J’ai eu au téléphone le monsieur qui a géré ça grâce au numéro présent sur le courrier. Il a été pédagogue et m’a expliqué la démarche. Tout s’est bien terminé.
Alors ce que je fais pour éviter de tout oublier, c’est que je me bloque du temps pour faire mon administratif, et que j’insère dans mon agenda les grandes échéances, que ce soit les échéances fixes annuelles (déclaration des revenus, déclaration comptable des biens), ou les échéances liées à mes propres biens.
Pour les biens en meublé par exemple, on doit déclarer son activité auprès de l’administration fiscale et surtout auprès du greffe du tribunal de commerce de la ville on a acheté.
=> Envoi du formulaire P0i pour un premier bien.
=> Envoi du formulaire P2P4i pour un nouveau bien.
Il m’est arrivé d’être en retard pour l’envoi de ces formulaires : l’administration a été cool et pédagogue avec moi. Mais faites attention quand même. N’oubliez pas d’être de bonne foi en toutes circonstances, c’est vraiment très important ! Vous avez le droit de vous tromper, mais vous n’avez pas le droit d’être de mauvaise foi avec l’administration fiscale. Vous allez perdre.
Mais mon ressenti général, c’est que l’administration sait que c’est compliqué et que beaucoup, beaucoup de gens sont paumés. Alors, elle essaye d’être pédagogue et tolérante. En revanche, si elle constate que vous avez essayé de la tromper, alors là le couperet tombe et ça peut faire très mal. Bref, vous connaissez les règles du jeu, je vous invite à les respecter ou à changer de jeu.
Se former en fiscalité : l’étape indispensable.
S’il y a bien un aspect sur lequel on ne rigole pas du tout en investissement, c’est la fiscalité. On peut se tromper sur plein de choses différentes. On peut mal estimer des travaux et se retrouver avec un surcoût : l’argent ça se trouve. Mais une erreur en fiscalité, et là, c’est le drame.
Récemment, j’ai une vidéo TikTok sur le LMNP, en expliquant que c’était un statut fiscal très intéressant pour se lancer dans l’immobilier grâce à tout ce qui pouvait être déduit. J’ai été surprise par les commentaires alarmistes de personnes qui n’avaient visiblement rien compris à la fiscalité de ce statut et qui expliquaient s’être « fait avoir » et continuer à payer leur investissement pendant des années… Et après avoir gratté, j’ai constaté que ces gens n’avaient aucune idée de ce qu’était le régime réel.
Oui, dans la fiscalité du nom propre, il y a un truc incroyable, c’est qu’on peut choisir ! C’est comme pour les impôts sur le revenu : on peut choisir soit un abattement forfaitaire pour tenir compte des charges liées à notre vie professionnelle, soit on choisit le régime réel pour déduire nos frais si on en a beaucoup. Ça peut être le cas des gens qui ont beaucoup de frais kilométriques par exemple : l’abattement forfaitaire n’est pas suffisant pour eux.
Et bien pour le LMNP, c’est pareil ! on peut soit choisir le régime réel, soit un abattement forfaitaire. Si le statut LMNP est intéressant par rapport à tout ce qui est déductible, c’est bien parce qu’il faut choisir le régime réel pour créer un déficit et ainsi n’avoir aucun impôt à payer.
Mais quand on n’est pas formé en fiscalité immobilière et qu’on se jette sur un statut tête baissée, on finit par se planter et aller pourrir les publications TikTok des autres.
Être accompagné par un fiscaliste.
Tout au long de la vie, le patrimoine que vous vous êtes créé va évoluer. Vous allez peut-être changer de métier, déménager, acquérir de nouveaux biens ou créer des entreprises.
Pour anticiper au mieux ces évolutions, les services d’un fiscaliste peuvent être utiles. J’ai moi-même choisi un consultant en fiscalité pour m’aider à anticiper l’avenir et faire les meilleurs choix possibles pour mon patrimoine. J’ai ici une pensée pour mon fiscaliste, Joël, avec qui j’ai passé plusieurs heures à déchiffrer les jurisprudences sur la fiscalité immobilière…
Oui, car l’administration fiscale n’est pas toujours très claire, et il est parfois nécessaire d’aller faire un peu de spéléologie légale pour trouver les réponses à ses questions. C’est notamment là qu’un fiscaliste est utile : il saura vous guider au mieux dans votre stratégie avec sa connaissance et son interprétation de la loi.
Mais alors, quel type de professionnel choisir pour nous guider ?
J’en entends régulièrement des vertes et des pas mûres… et il est important de distinguer les vrais professionnels compétents pour vous accompagner.
Déjà, c’est quoi un fiscaliste ? Le fiscaliste, c’est un spécialiste du droit fiscal. Mais il y a plusieurs types de professionnels qui peuvent revendiquer ce statut.
La clef, selon moi, c’est donc de choisir une personne qui ne sera intéressée que par le fait de VOUS aider, et par rien d’autre. La notion d’intérêt est ici importante : où est l’intérêt du professionnel que vous avez choisi ? Il faut se demander comment se rémunère le professionnel : est-ce que c’est grâce à l’argent que vous lui donnez pour son travail (et auquel cas son intérêt c’est vous), ou est-ce qu’il se rémunère par rapport aux produits qu’il va vous vendre ?
Il y a donc un certain nombre de vérités à rétablir : les banquiers ne sont pas des fiscalistes ni des conseillers en gestion de patrimoine. Les conseillers en gestion de patrimoine, malgré tout le respect que j’ai pour eux, ne sont pas toujours des fiscalistes.
Pour les notaires, c’est un peu particulier. Ils peuvent être un soutien utile sur la gestion de votre patrimoine. Ils ont une mission de service public dans la mesure où le conseil auprès d’un notaire est en principe gratuit. Mais justement, parce que c’est gratuit, je le vois mal passer des heures à éplucher votre situation fiscale pour vous proposer la meilleure optimisation possible. Par ailleurs, en cas de contrôle fiscal, ce n’est pas lui, en principe, qui va vous aider.
Le rôle d’un comptable, c’est de tenir les comptes de votre entreprise ou de vos investissements. L’expert-comptable a un niveau d’études supérieur au comptable : comptez un bac+8 ainsi que l’obligation de s’inscrire à l’Ordre des Experts Comptables. Ainsi, l’expertise d’un expert-comptable lui permet de se positionner comme conseiller auprès de ses clients. Ah, on y arrive enfin, au vrai conseiller en gestion de patrimoine !
L’avocat fiscaliste agit en tant que conseiller juridique et fiscal, tant auprès des entreprises que des particuliers. Il peut même vous accompagner sur votre déclaration d’impôts. En gros, il est là pour vous. C’est normal, vous le payez. Et qu’on se le dise : il est indispensable de faire appel aux bons professionnels et tout travail mérite salaire. Un bon fiscaliste ne sera pas gratuit et tant mieux : c’est un gage d’impartialité. Prévoyez le bon budget pour les bonnes choses.
Dites-moi en commentaire quelle a été votre expérience et à quels professionnels vous avez fait appel. Ça m’intéresse 🙂
La veille de ma réussite 